2023年4月 所有者不明土地の解消に向けて民法改正
管理人
所有者不明土地の解消に向けて民法が一部改正されます。
Contents
はじめに
所有者不明土地とは？
所有者不明土地とは、次のいずれかの状態にある土地のことです。
- 不動産登記簿により所有者が直ちに判明しない土地
- 所有者が判明しても、その所在が不明で連絡が付かない土地
所有者不明土地の問題点は？
上記のような所有者不明土地には、次のような問題があります。
- 土地の所有者の探索に多大な時間と費用がかかる。
- 公共事業や復旧・復興事業が円滑に進まない。
- 民間取引や土地の利活用の阻害要因となる。
- 土地が管理されず放置され、隣接する土地への悪影響が発生する。
土地・建物に特化した財産管理制度の創設（2023年4月1日～）
所有者不明土地や建物、管理不全状態にある土地や建物は、公共事業や民間取引を阻害したり、近隣に悪影響を発生させるなどの問題があります。しかし、今まではその管理に適した財産管理制度がなく、管理が非効率になりがちでした。そこで、土地や建物の効率的な管理を実現するために、所有者が不明であったり、所有者による管理が適切にされていない土地・建物を対象に、個々の土地・建物の管理に特化した財産管理制度が新たに設けられました。
具体的には、その土地や建物の利害関係者が地方裁判所に申し立てることで、管理人を選任してもらうことができます。管理人には、その事案に応じて弁護士や司法書士などの専門家が選ばれます。管理人には、ひび割れや破損が生じている擁壁の補修工事、ゴミの撤去や害虫の駆除をお願いできるほか、裁判所から許可を得て、その土地や建物を売却する権利も与えられます。
共有制度の見直し（2023年4月1日～）
複数の人で不動産を共有していると、一部の共有者の所在等が分からなくなってしまうことがあります。その場合、共有者間の意思決定をすることができず、土地や建物の処分ができないなどの問題が発生します。また、所有者不明土地問題をきっかけに共有物一般についてのルールが現代に合っていないことが明らかになりました。そこで、共有物の利用や共有関係の解消をしやすくする観点から、共有制度全般について様々な見直しが行われました。
例：100万円の土地があり、Aさん40万円分、Bさん40万円分、Cさん20万円分と仮定。
具体的には、次のような見直しが行われました。
- 軽微な変更であれば、（全員の同意は不要で）持分価格の過半数で決定できるよう要件が緩和されました。
- 軽微な変更＝砂利道をアスファルトにするなど。
- 持分価格の過半数＝100万円の土地÷2＝50万円分以上の賛成があればOK
- 所在等が不明な共有者がいる場合には、他の共有者は地方裁判所に申し立て、その決定を得て、残りの共有者の持分価格の過半数で管理行為ができます。（例：共有者の中から使用者を１人に決める）
- 持分価格の過半数＝100万円の土地÷2＝50万円分以上の賛成があればOK
- 管理行為＝土地利用者を1人に決めるなど。
- 所在等が不明な共有者がいる場合には、他の共有者は地方裁判所に申し立て、その決定を得て、残りの共有者全員の同意で変更行為ができます。（例：農地を宅地に造成すること）
- 変更行為＝農地を宅地に変更するなど。
- 所在等が不明な共有者がいる場合には、他の共有者は地方裁判所に申し立て、その決定を得て、所在等が不明な共有者の持分を取得したり、その持分を含めて不動産全体を第三者に譲渡することができます。（※裁判所において、持分に応じた時価相当額の金銭の供託が必要になります）
遺産分割の新ルールの導入（2023年4月1日～）
相続が発生してから遺産分割がされないまま長期間放置されると、相続が繰り返されて多数の相続人による遺産共有状態となる結果、遺産の管理・処分が困難になります。また、遺産分割をする際には、法律で定められた相続分（法定相続分）等を基礎としつつ、個別の事情（例えば、生前贈与を受けたことや、療養看護等の特別の寄与をしたこと）を考慮した具体的な相続分を算定するのが一般的です。
しかし、長期間が経過するうちに具体的相続分に関する証拠（生前にマンションを買ってもらっていた証拠とか、看病をしていた証拠）等がなくなってしまい、遺産分割が難しくなるといった問題があります。そこで、遺産分割がされずに長期間放置されるケースの解消を促進する仕組みが新たに設けられました。
具体的には、被相続人の死亡から10年経過した後に行う遺産分割は、原則として法定相続分または遺言で画一的に行うというルールが設けられました。施行から5年の猶予期間はあるものの、施行日前に開始した相続にも適用されるため注意が必要です。
相隣関係の見直し（2023年4月1日～）
隣地の所有者やその所在を調査しても分からない場合には、隣地の所有者から隣地の利用や枝の切取り等に必要となる同意を得ることができないため、土地の円滑な利活用が困難となります。そこで、隣地を円滑・適正に使用することができるようにする観点から、相隣関係に関するルールの様々な見直しが行われました。
具体的には、次の2点が整備されました。
- ライフラインを自己の土地に引き込むために、導管等の設備を他人の土地に設置する権利や、他人の所有する設備を使用する権利があることが明らかにされるとともに、設置・使用のためのルール（事前の通知や費用負担などに関するルール）も整備されました。
- 催促しても越境した枝が切除されない場合や、竹木の所有者やその所在を調査しても分からない場合等には、越境された土地の所有者が自らその枝を切り取ることができる仕組みが整備されました。
相続土地の国庫帰属制度の創設（2023年4月27日～）
都市部への人口移動や人口の減少・高齢化の進展などを背景に、土地の利用ニーズが低下する中で土地所有に対する負担感が増加しており、相続された土地が所有者不明土地の予備軍となっていると言われています。そこで、所有者不明土地の発生予防の観点から、相続等によって土地の所有権を取得した相続人が、法務大臣（※）の承認により、土地を手放して国庫に帰属させることを可能とする制度が新たに創設されました。（※窓口は法務局です）
具体的な手続きの流れは次の通りです。
- 承認申請（相続や遺贈により土地を取得した人 ※1）
- 法務局による書面審査および実地調査（一部対象外の土地があります ※2）
- 法務大臣による承認
- 負担金の納付（30日以内に納付する必要があります ※3）
- 国庫へ帰属
※1：共有地の場合は共有者全員で申請する必要があります。また、審査手数料が必要です。
※2：次のような土地は対象外です。
- 建物、工作物、車両等がある土地
- 土壌汚染や埋設物がある土地
- 危険な崖がある土地
- 境界が明らかでない土地
- 担保権などの権利が設定されている土地
- 通路など他人による使用が予定される土地
※3：通常20万円。ただし、都市計画法の市街化区域または用途地域が指定されている地域内の土地などは面積に応じて別途算定式が用いられます。詳細は【参考資料】のリンクをご確認ください。
今後の改正予定
今回紹介した改正だけではなく、今後も所有者不明土地の解消に向けて次のような改正が行われる予定です。
- 相続登記の申請の義務化（令和6年4月1日施行）
- 相続人申告登記（令和6年4月1日施行）
- 所有不動産記録証明制度 令和8年4月までに施行
- 住所等の変更登記の申請の義務化 令和8年4月までに施行
- 他の公的機関との情報連携・職権による住所等の変更登記 令和8年4月までに施行
- DV被害者等の保護のための登記事項証明書等の記載事項の特例 令和6年4月1日施行
参考資料
法務省 民事局 「所有者不明土地の解消に関するパンフレット」
法務省「相続土地国庫帰属制度の負担金」
